Réglementation
Le nouveau formulaire ERP : ce qui change pour votre dossier de vente
L'état des risques et pollutions, l'ERP, sert à informer l'acheteur ou le locataire des risques naturels, technologiques, sismiques ou de pollution qui touchent un bien. Ce guide détaille qui doit le remplir, les zones concernées, le coût observé et l'ordre des étapes avant la signature.
Qu'est-ce que l'ERP
L'état des risques et pollutions, abrégé ERP, est un document d'information qui accompagne la vente ou la location d'un bien immobilier. Il signale à l'acquéreur ou au locataire les risques naturels, miniers, technologiques, la zone de sismicité, le potentiel radon et une éventuelle pollution des sols connus pour la parcelle. Il a succédé, au fil des réformes, à des documents portant d'autres noms comme l'ESRIS ou l'ERNMT, ce qui explique pourquoi certains professionnels parlent encore d'ancien et de nouveau formulaire.
Le modèle actuel a été révisé pour être plus lisible : les rubriques sont séparées par type de risque et le document doit être accompagné, selon les cas, des cartes de zonage correspondantes. La version exacte en vigueur et sa date de mise à jour se vérifient auprès de la mairie ou sur service-public.fr, car le formulaire peut évoluer.
Quels risques et quelles zones sont concernés
Tous les biens ne sont pas concernés par tous les risques. La règle de base : on vérifie ce qui s'applique à l'adresse précise du bien, pas à la commune dans son ensemble.
| Type de risque | Ce qu'il faut vérifier | Où trouver l'information |
|---|---|---|
| Risques naturels (inondation, mouvement de terrain, feu de forêt...) | Le bien est-il dans une commune couverte par un plan de prévention des risques | Mairie, préfecture |
| Risque minier | Présence d'anciennes exploitations à proximité de la parcelle | Mairie, préfecture |
| Risque technologique | Proximité d'un site industriel ou d'une installation classée | Préfecture |
| Sismicité | Zone de sismicité du bâtiment, classée de très faible à forte | Mairie |
| Radon | Catégorie de potentiel radon de la commune | Mairie |
| Pollution des sols | Parcelle inscrite ou non en secteur d'information sur les sols | Mairie, préfecture |
| Recul du trait de côte | Commune littorale concernée par l'érosion côtière | Mairie |
Un même bien peut n'être concerné que par un ou deux de ces risques, ou par aucun s'il se situe hors de toute zone réglementée. C'est cette vérification préalable qui détermine ce qu'il faut réellement remplir.
Un diagnostiqueur certifié est il obligatoire pour l'ERP
C'est la question la plus fréquente, et la réponse surprend souvent : non. Contrairement au DPE, à l'amiante, au plomb, au gaz ou à l'électricité, qui exigent tous un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, l'ERP peut être rempli directement par le vendeur, le bailleur ou son agent immobilier, à partir des informations officielles disponibles en mairie ou en préfecture.
Dans la pratique, une majorité de propriétaires confient tout de même l'ERP à leur diagnostiqueur au moment où celui-ci intervient pour les autres diagnostics. La raison est simple : le zonage change parfois d'une parcelle à l'autre dans une même rue, et une erreur de rubrique peut être repérée tardivement par le notaire, au moment où elle est la plus coûteuse à corriger.
Combien coûte un ERP
Les montants qui suivent sont des ordres de grandeur observés sur le marché, pas des tarifs officiels : ils varient selon la région, l'agence et la complexité du zonage.
| Situation | Coût observé |
|---|---|
| Rempli seul par le vendeur ou le bailleur, via les portails officiels | Gratuit |
| Intégré à un dossier de diagnostics complet réalisé par un professionnel | Souvent de l'ordre de 20 à 80 euros, en complément des autres diagnostics |
| Refait en urgence juste avant une signature, en dehors d'un dossier groupé | Généralement plus cher qu'en prestation groupée |
Le réflexe le plus rentable reste de regrouper l'ERP avec le reste du dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz selon l'ancienneté et le type de bien) plutôt que de le commander séparément.
Dans quel ordre agir avant la signature
- Vérifier l'adresse exacte du bien sur les zonages officiels disponibles en mairie ou en préfecture, pas seulement le nom de la commune.
- Lister les risques réellement applicables parmi les sept catégories : naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, sols, trait de côte.
- Remplir le formulaire rubrique par rubrique, en datant le document au jour de sa rédaction.
- Joindre les documents graphiques ou cartographies demandées quand elles existent pour la zone concernée.
- Annexer l'ERP au dossier de diagnostic technique, remis avec la promesse ou l'acte de vente, source code de la construction.
- Vérifier la date de l'ERP juste avant la signature et en redemander une version actualisée si le document commence à dater.
Vente ou location, les mêmes obligations
L'ERP n'est pas réservé aux ventes. Il est également exigé pour les locations dès lors que le logement se situe dans une zone concernée par l'un des risques listés plus haut. Pour un bailleur, la vigilance porte surtout sur le renouvellement du document à chaque nouveau bail si la version en sa possession commence à dater, la fenêtre de validité de l'ERP étant courte et pouvant évoluer selon les textes en vigueur, à vérifier auprès de service-public.fr.
Que se passe-t-il si l'ERP est absent ou périmé le jour de la signature
Un ERP manquant, incomplet ou visiblement obsolète est l'un des points que les notaires vérifient systématiquement avant de finaliser un acte. Concrètement, cela peut se traduire par un report de la signature le temps de régulariser le document, ou par une négociation de dernière minute côté acquéreur. Mieux vaut donc traiter l'ERP en même temps que les autres diagnostics dès la mise en vente ou en location, plutôt que d'attendre la relance du notaire.
Ce qu'il faut retenir avant de s'y mettre
L'ERP est un document accessible, que l'on peut remplir soi-même à partir des données officielles de la mairie, mais dont la fiabilité dépend entièrement de la précision du zonage vérifié. Le confier à un professionnel qui traite déjà le reste du dossier de diagnostic technique reste, dans la majorité des cas observés, la solution la plus simple pour éviter un blocage tardif chez le notaire.
Remplir l'ERP soi-même : combien de temps ça prend vraiment
Le portail Géorisques, mis à disposition par le ministère de la Transition écologique et le BRGM, permet de consulter les zonages parcelle par parcelle, gratuitement, en indiquant l'adresse exacte du bien. C'est l'outil que la plupart des vendeurs et bailleurs utilisent quand ils choisissent de remplir l'ERP eux-mêmes plutôt que de le confier à leur diagnostiqueur.
Le temps réel à y consacrer dépend directement du nombre de risques cumulés sur la parcelle :
- Bien hors de toute zone réglementée : quelques minutes suffisent, la plupart des rubriques se cochent en « non concerné ».
- Un ou deux risques identifiés (par exemple sismicité et radon) : compter en général 15 à 30 minutes, le temps de relever les catégories exactes sur chaque carte.
- Trois risques ou plus, ou bien en copropriété : le temps grimpe vite, car il faut croiser plusieurs cartes et, pour un lot de copropriété, vérifier aussi la situation des parties communes en plus du lot lui-même.
Le critère de décision le plus simple : au-delà de deux risques cumulés ou dès qu'il y a une copropriété dans le dossier, le temps gagné à faire l'ERP seul est souvent absorbé par le risque de rubrique mal renseignée, celle-là même que le notaire repère en dernier.
Guide gratuit : DPE F ou G : le point de départ
Recevoir un DPE classé F ou G change vos obligations, que vous soyez bailleur ou vendeur, souvent sans que le document lui-même vous explique quoi faire.
Les erreurs qui reviennent le plus souvent
| Erreur observée | Conséquence concrète |
|---|---|
| Vérifier le zonage au niveau de la commune plutôt que de la parcelle exacte | Un risque coché « non concerné » alors que la parcelle est en zone limite |
| Réutiliser une carte de zonage relevée plusieurs mois plus tôt | Document fondé sur un zonage périmé si le plan de prévention a été révisé entretemps |
| Remplir l'ERP d'un lot de copropriété sans traiter les parties communes | Dossier jugé incomplet lors de la vérification notariale |
| Confondre le potentiel radon de la commune et une mesure réelle dans le logement | Rubrique mal comprise : l'ERP reporte une catégorie de zone, pas un résultat de mesurage sur place |
Sur la durée de validité, un repère utile pour se situer : celle du DPE est fixée à dix ans (source service-public.fr), un ordre de grandeur avec lequel il ne faut surtout pas comparer l'ERP. Sa fenêtre de validité est nettement plus courte, ce qui explique pourquoi un document réalisé en début de mise en vente peut déjà être daté au moment de la signature, plusieurs mois plus tard.
Questions fréquentes
Qui doit remplir l'ERP, le vendeur ou un diagnostiqueur ?
Le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même à partir des informations disponibles en mairie ou en préfecture. Aucune certification n'est exigée pour ce document, contrairement au DPE ou à l'amiante.
Un diagnostiqueur certifié Cofrac est-il obligatoire pour l'ERP ?
Non. La certification par un organisme accrédité par le Cofrac est exigée pour des diagnostics comme le DPE, l'amiante ou le plomb, pas pour l'ERP, qui peut être établi sans diagnostiqueur.
Quelle est la durée de validité de l'ERP ?
Sa durée de validité est courte et doit être vérifiée juste avant la signature, car les textes qui l'encadrent peuvent évoluer ; le point de référence à consulter est service-public.fr.
Combien coûte un ERP ?
Gratuit lorsqu'il est réalisé soi-même via les portails officiels, et généralement de l'ordre de 20 à 80 euros lorsqu'il est intégré à un dossier de diagnostics complet chez un professionnel, ces montants restant des ordres de grandeur observés.
L'ERP est-il obligatoire pour une location ?
Oui, dès que le logement se situe dans une zone concernée par un risque naturel, minier, technologique, sismique, radon, de pollution des sols ou de recul du trait de côte, la location est soumise à la même obligation que la vente.
Que risque-t-on si l'ERP est absent le jour de la signature ?
Le notaire vérifie systématiquement ce document dans le dossier de diagnostic technique ; son absence ou son obsolescence peut retarder la signature ou ouvrir une négociation avec l'acquéreur.
Le radon signalé dans l'ERP correspond-il à une mesure faite dans le logement ?
Non. L'ERP reporte la catégorie de potentiel radon de la commune telle qu'établie par le zonage officiel, pas un résultat de mesurage effectué à l'intérieur du logement.
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