Plomb et CREP : ce qu'il faut savoir avant de vendre ou louer

Le CREP en une phrase

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est un diagnostic obligatoire qui recherche la présence de plomb dans les revêtements d'un logement, peintures, enduits, vernis, pour protéger les occupants, en particulier les jeunes enfants, contre le saturnisme. Il ne concerne ni la plomberie ni les canalisations, contrairement à ce que son nom laisse parfois croire : c'est bien la peinture qui est en cause, pas les tuyaux.

Qui est concerné : la date de construction fait tout

Le critère qui déclenche l'obligation n'est pas la surface ni le type de bien, c'est la date du permis de construire. Selon service-public.fr, le CREP concerne les logements dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949, période où l'usage de peintures au plomb était courant en France. Un logement plus récent n'est en principe pas concerné. En pratique, beaucoup de centres-villes anciens, de corons, d'immeubles haussmanniens ou de longères rénovées entrent dans ce périmètre sans que le propriétaire y pense spontanément.

Quand le faire réaliser

• Avant une mise en vente : le CREP doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT), lui-même joint à la promesse ou à l'acte de vente, selon le code de la construction.
• Avant une mise en location : le CREP est remis au futur locataire, annexé au bail, dès la signature.
• Avant des travaux : un diagnostic avant travaux peut être demandé pour protéger les artisans qui interviennent sur des supports anciens.
• Lors d'une révision périodique : dans les parties communes de certains immeubles collectifs anciens, un contrôle peut être renouvelé si l'état des peintures se dégrade.

Dans tous les cas, l'idéal est de commander le CREP en même temps que les autres diagnostics obligatoires, dès que la mise en vente ou en location est décidée, et non au dernier moment sous pression d'un compromis déjà signé.

Combien coûte un CREP

Le prix d'un CREP varie selon la surface du logement, le nombre de pièces, le nombre de revêtements distincts à contrôler et la région. Les ordres de grandeur suivants sont ceux observés sur le marché, ils ne constituent pas un tarif officiel et peuvent varier d'un diagnostiqueur à l'autre.

Un devis groupé avec les autres diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, gaz, termites selon la zone) fait souvent baisser le prix unitaire de chaque prestation, parce que le professionnel mutualise le déplacement. Demander plusieurs devis reste le meilleur moyen de comparer, à condition de vérifier que chaque devis couvre bien le même nombre d'unités de diagnostic.

Ce que mesure le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X, qui mesure la concentration de plomb directement sur le revêtement sans le détruire. Il découpe le logement en unités de diagnostic, c'est à dire des surfaces homogènes comme un mur, un plafond, une porte, une fenêtre ou une plinthe, et note pour chacune :

• la présence ou l'absence de plomb ;
• l'état de conservation du revêtement, qualifié de bon état, dégradé ou très dégradé ;
• le risque associé, qui dépend à la fois de la concentration mesurée et de l'état du support.

Un revêtement contenant du plomb mais en bon état n'est pas traité de la même façon qu'un revêtement dégradé, qui peut libérer des écailles ou des poussières. Les huisseries extérieures (fenêtres, volets, garde-corps) sont souvent contrôlées en priorité, car elles sont exposées aux intempéries et donc plus sujettes à la dégradation.

Si du plomb est détecté

Deux cas se présentent, avec des conséquences différentes pour le propriétaire :

1. Plomb présent, revêtement en bon état : aucune obligation de travaux immédiate, mais l'information doit figurer clairement dans le CREP et être transmise à l'acquéreur ou au locataire, qui doit en avoir connaissance avant de s'engager.
2. Plomb présent, revêtement dégradé : le propriétaire doit informer les occupants et engager les travaux nécessaires pour supprimer le risque d'exposition, en particulier si des enfants de moins de six ans vivent ou sont susceptibles de vivre dans le logement.

Pour financer ces travaux, des aides existent auprès de l'ANAH ou des collectivités locales selon les territoires ; les montants et conditions varient d'un dossier à l'autre, il faut se renseigner directement auprès de ces organismes plutôt que de se fier à un chiffre générique.

Durée de validité du CREP

La durée de validité dépend à la fois du résultat du diagnostic et de l'usage prévu du logement, selon service-public.fr.

À titre de comparaison, un DPE a une durée de validité de dix ans, source service-public.fr. Le CREP suit une logique différente, plus courte lorsqu'il détecte du plomb, parce qu'il porte sur un risque sanitaire direct et que l'état d'un revêtement peut évoluer avec le temps. Il est donc utile de vérifier la date du dernier CREP avant de relancer une mise en vente ou en location, plutôt que de supposer qu'il est encore valable.

Choisir son diagnostiqueur

Le professionnel qui réalise un CREP doit être certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, source Cofrac. Cette certification porte spécifiquement sur le diagnostic plomb, elle est distincte de celle exigée pour l'amiante ou le DPE, même si un même diagnostiqueur cumule souvent plusieurs certifications. Avant de signer un devis, il est utile de vérifier :

• la certification en cours de validité du diagnostiqueur, et pour quel type de diagnostic elle a été délivrée ;
• son assurance responsabilité civile professionnelle ;
• que le devis précise bien le nombre d'unités de diagnostic couvertes, pour éviter les mauvaises surprises en cas de logement atypique ;
• le délai de remise du rapport, souvent de quelques jours après la visite ;
• les avis d'anciens clients, notamment sur la clarté du rapport remis.

Déroulement d'une visite

Pour un appartement standard, la visite dure généralement entre 30 minutes et 1h30, selon le nombre de pièces et de revêtements à mesurer. Le diagnostiqueur a besoin d'accéder à toutes les pièces, y compris celles encombrées, fermées à clé ou momentanément inoccupées. Un logement meublé, très chargé en mobilier ou en travaux, peut rallonger la visite, car chaque support doit rester accessible à l'appareil de mesure. Il est donc conseillé de dégager les murs et huisseries autant que possible avant le rendez-vous, et de prévoir les clés de toutes les pièces, y compris caves ou dépendances si elles font partie du bien.

Cas particuliers à connaître

Certaines situations méritent une attention spécifique :

• Copropriété : le CREP réalisé dans un logement ne couvre pas les parties communes ; un diagnostic distinct peut être demandé par le syndic pour les couloirs, cages d'escalier ou façades d'un immeuble ancien.
• Bien déjà diagnostiqué négatif : si un précédent CREP concluait à l'absence de plomb, ce résultat reste valable sans limite de durée, il n'est pas nécessaire de le refaire à chaque vente ou location, sauf si des travaux ont modifié les revêtements depuis.
• Logement rénové entièrement : même après une rénovation complète, un logement construit avant 1949 reste soumis à l'obligation si les revêtements d'origine n'ont pas tous été retirés ou si aucun CREP récent ne l'atteste.

Ce qu'il faut retenir avant de vendre ou louer

Le CREP n'est qu'une pièce du dossier de diagnostic technique. Il s'ajoute, selon l'ancienneté et la localisation du bien, au DPE, au diagnostic amiante pour les biens antérieurs à 1997, à l'état de l'installation électrique et gaz lorsqu'elles ont plus de quinze ans, et au diagnostic termites dans les zones concernées. Faire réaliser l'ensemble en une seule visite avec le même professionnel limite les déplacements, réduit souvent le coût global, et évite d'accumuler les rendez-vous dans les dernières semaines avant la signature.