Diagnostic assainissement à la vente : ce qu'il faut savoir

Assainissement collectif ou assainissement individuel : la question à trancher en premier

Avant de parler de diagnostic, il faut savoir à quel type de réseau la maison est raccordée. Deux situations existent, et elles n'entraînent pas les mêmes démarches avant une vente.

• Le bien est raccordé au tout-à-l'égout (assainissement collectif) : aucun contrôle d'installation n'est requis, il suffit généralement de demander une attestation de raccordement au service des eaux ou à la mairie.
• Le bien fonctionne avec une installation individuelle (fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station, filtre à sable) : on parle d'assainissement non collectif, ANC. Dans ce cas, un contrôle est obligatoire et son rapport doit être annexé au dossier remis à l'acheteur.

La première chose à faire est donc de vérifier ce point auprès de la mairie si le vendeur n'en est pas certain, avant même de penser à un rendez-vous de contrôle.

Qui réalise le contrôle, et pourquoi ce n'est pas un diagnostiqueur classique

Contrairement au DPE, à l'amiante, au plomb ou à l'électricité, où la loi impose un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, le contrôle de l'assainissement non collectif est réalisé par le SPANC, le service public d'assainissement non collectif rattaché à la commune ou à l'intercommunalité. Ce n'est donc pas un diagnostiqueur immobilier indépendant qui se déplace, mais un agent du service public local.

Le rôle du diagnostiqueur ou du professionnel qui prépare le dossier de vente reste néanmoins important : il doit vérifier que ce rapport SPANC existe, qu'il est à jour, et qu'il figure bien dans le dossier annexé à la promesse ou à l'acte de vente, comme l'exige le code de la construction pour l'ensemble des diagnostics obligatoires.

Validité du contrôle et délai à anticiper

La durée de validité du rapport SPANC n'est pas identique partout : elle dépend de la commune et du type de contrôle réalisé, contrôle périodique classique ou contrôle spécifique lié à la vente. Ce chiffre varie d'un SPANC à l'autre, il n'existe pas de règle unique fiable à afficher ici : la seule source sûre est de demander directement la date d'expiration au SPANC concerné, ou de vérifier les modalités sur service-public.fr.

Il faut anticiper la demande plusieurs semaines avant la signature, car certains SPANC ont des délais d'intervention longs, en particulier au printemps et en été, périodes où les demandes de contrôle liées aux ventes se multiplient.

Que faire si l'installation n'est pas conforme

Une non-conformité ne bloque pas la vente. Le vendeur doit informer l'acheteur du résultat du contrôle, et c'est l'acheteur qui devient responsable de la mise en conformité une fois propriétaire. Un délai est généralement accordé pour engager les travaux, sa durée exacte étant fixée par la réglementation et pouvant varier selon les situations : à confirmer précisément auprès du SPANC ou sur service-public.fr avant de s'engager.

Les non-conformités les plus courantes relevées lors des contrôles sont :

• Absence de prétraitement ou fosse toutes eaux sous dimensionnée par rapport au nombre de pièces.
• Système d'épandage saturé, mal dimensionné ou implanté trop près d'un point d'eau.
• Rejet direct dans le milieu naturel sans traitement suffisant.
• Défaut d'entretien, notamment une vidange non réalisée depuis plusieurs années.

Combien coûte le contrôle et la remise en conformité

Les montants suivants sont des ordres de grandeur observés, pas des tarifs officiels : ils varient selon la commune, la nature du terrain, l'accessibilité et le système retenu. Un devis local reste la seule façon d'avoir un chiffre fiable.

Où s'insère l'assainissement dans le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente rassemble l'ensemble des diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les zones, état des risques, et le rapport SPANC dès que le bien n'est pas raccordé au réseau collectif. Cette annexion est une exigence du code de la construction, et c'est généralement le notaire ou le professionnel qui monte le dossier qui vérifie qu'aucune pièce ne manque avant la signature.

Dans quel ordre agir

1. Vérifier le mode d'assainissement du bien, collectif ou individuel, auprès de la mairie ou du service des eaux.
2. Si individuel, contacter le SPANC de la commune pour connaître la date du dernier contrôle et sa validité.
3. En l'absence de contrôle récent, demander une visite au SPANC suffisamment en amont de la vente prévue.
4. En cas de non-conformité, faire établir des devis de mise en conformité pour informer l'acheteur et, si besoin, ajuster le prix de vente.
5. Vérifier que le rapport SPANC figure bien dans le dossier de diagnostic technique transmis avant la signature.

Un point mérite d'être répété car il change la démarche pour beaucoup de vendeurs : chercher un diagnostiqueur pour l'assainissement individuel n'a pas de sens, la démarche passe par le SPANC de la commune, pas par un professionnel indépendant.

Contrôle périodique et contrôle "spécial vente" : ne pas confondre les deux

Beaucoup de vendeurs supposent qu'un contrôle SPANC réalisé l'année précédente suffit pour la vente. Dans une partie des communes, ce n'est pas le cas : le SPANC distingue le contrôle périodique, réalisé tous les quelques années indépendamment de toute transaction, et le contrôle réalisé spécifiquement pour une vente, parfois facturé et planifié à part. Le seul moyen de savoir si le rapport existant est recevable pour le dossier de vente est de le demander explicitement au SPANC au moment de la mise en vente, plutôt que de se fier à la date du dernier passage.

1. Contacter le SPANC de la commune (formulaire en ligne ou courrier) en précisant qu'il s'agit d'une vente, pas d'un contrôle de routine.
2. Demander confirmation écrite que le rapport existant est valable pour la transaction, ou obtenir un rendez-vous pour un nouveau passage.
3. Prévoir l'accès physique aux regards et à la fosse le jour du rendez-vous : un accès obstrué par une terrasse ou une plantation peut obliger à reporter la visite.
4. Demander dès le premier contact le délai d'envoi du rapport écrit après la visite, ce délai n'étant pas garanti identique d'un SPANC à l'autre.

C'est généralement le vendeur qui prend en charge cette démarche et son coût, puisque le rapport lui est demandé pour constituer le dossier de diagnostic technique remis à l'acheteur.

Non-conformité : les deux façons dont la négociation se règle en pratique

Quand le rapport SPANC signale une non-conformité, la question qui se pose concrètement est de savoir qui finance les travaux et à quel moment. Deux montages reviennent le plus souvent chez les notaires :

Le choix entre les deux dépend surtout de la confiance entre les parties et de la précision du devis obtenu avant la signature : plus le devis est approximatif, plus le séquestre protège l'acheteur.

Deux pièges reviennent régulièrement sur ce sujet :

• Un vendeur qui déclare une installation conforme de mémoire plutôt que sur la base du rapport SPANC réel, ce qui expose à un litige une fois la vente signée si l'acheteur découvre l'écart.
• Une banque qui, lors de l'instruction du prêt de l'acheteur, tient compte du coût de mise en conformité annoncé et ajuste le montant financé, ce qui peut retarder la signature si le devis n'est pas fourni assez tôt dans le processus.