Diagnostic assainissement à la vente : ce qu'il faut savoir

Assainissement collectif ou assainissement individuel : la question à trancher en premier

Avant de parler de diagnostic, il faut savoir à quel type de réseau la maison est raccordée. Deux situations existent, et elles n'entraînent pas les mêmes démarches avant une vente.

• Le bien est raccordé au tout-à-l'égout (assainissement collectif) : dans le cas général, le contrôle du raccordement n'est obligatoire que si un arrêté municipal l'impose au vendeur. En Île-de-France, il est exigé sur certains territoires. Il est alors réalisé par le service public d'assainissement collectif de la commune (SPAC).
• Le bien fonctionne avec une installation individuelle (fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station, filtre à sable) : on parle d'assainissement non collectif, ANC. Dans ce cas, un contrôle est obligatoire et son rapport doit être annexé au dossier remis à l'acheteur.

La première chose à faire est donc de vérifier ce point auprès de la mairie si le vendeur n'en est pas certain, avant même de penser à un rendez-vous de contrôle.

Qui réalise le contrôle, et pourquoi ce n'est pas un diagnostiqueur classique

Contrairement au DPE, à l'amiante, au plomb ou à l'électricité, où la loi impose un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, le contrôle de l'assainissement non collectif est réalisé par le SPANC, le service public d'assainissement non collectif rattaché à la commune ou à l'intercommunalité. Ce n'est donc pas un diagnostiqueur immobilier indépendant qui se déplace, mais un agent du service public local.

Le rôle du diagnostiqueur ou du professionnel qui prépare le dossier de vente reste néanmoins important : il doit vérifier que ce rapport SPANC existe, qu'il est à jour, et qu'il figure bien dans le dossier annexé à la promesse ou à l'acte de vente, comme l'exige le code de la construction pour l'ensemble des diagnostics obligatoires.

Validité du contrôle et délai à anticiper

Le rapport du SPANC doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente, d'après service-public.fr. Un contrôle plus ancien ne suffit donc pas : il faut demander un nouveau passage avant la signature, en comptant à partir de la date prévue de l'acte et non de celle du compromis.

Il faut anticiper la demande plusieurs semaines avant la signature, car certains SPANC ont des délais d'intervention longs, en particulier au printemps et en été, périodes où les demandes de contrôle liées aux ventes se multiplient.

Que faire si l'installation n'est pas conforme

Une non-conformité ne bloque pas la vente. D'après service-public.fr, les travaux de mise en conformité sont à la charge du vendeur et doivent être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte authentique ; la commune peut les assurer avec l'accord du vendeur. Celui-ci peut aussi décider de ne pas les réaliser : il en informe alors l'acquéreur, qui choisit d'acheter ou non le bien en l'état, et les travaux peuvent entrer dans la négociation du prix. L'acquéreur doit dans ce cas mettre l'installation en conformité au plus tard 1 an après la signature. Le délai de mise en conformité se compte donc à partir de l'acte authentique, quelle que soit la partie qui réalise les travaux. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut, sous certaines conditions, aider à les financer.

Les non-conformités les plus courantes relevées lors des contrôles sont :

• Absence de prétraitement ou fosse toutes eaux sous dimensionnée par rapport au nombre de pièces.
• Système d'épandage saturé, mal dimensionné ou implanté trop près d'un point d'eau.
• Rejet direct dans le milieu naturel sans traitement suffisant.
• Défaut d'entretien, notamment une vidange non réalisée depuis plusieurs années.

Combien coûte le contrôle et la remise en conformité

Le tarif du contrôle SPANC n'est pas national : chaque collectivité le fixe par délibération, et le contrôle demandé pour une vente peut avoir son propre tarif, distinct de celui du contrôle périodique. Deux exemples de tarifs pour une vente :

Pour connaître le vôtre, demandez la grille au SPANC de la commune ou de l'intercommunalité. Le coût d'une remise en conformité dépend de l'installation existante, du terrain et de la filière retenue : seul un devis d'entreprise donne un chiffre fiable. Le contrôle SPANC s'ajoute enfin au coût des autres diagnostics, détaillé dans le guide des prix des diagnostics immobiliers pour la vente et la location.

Où s'insère l'assainissement dans le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente rassemble l'ensemble des diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les zones, état des risques, et le rapport SPANC dès que le bien n'est pas raccordé au réseau collectif. Cette annexion est une exigence du code de la construction, et c'est généralement le notaire ou le professionnel qui monte le dossier qui vérifie qu'aucune pièce ne manque avant la signature.

Dans quel ordre agir

1. Vérifier le mode d'assainissement du bien, collectif ou individuel, auprès de la mairie ou du service des eaux.
2. Si individuel, contacter le SPANC de la commune pour connaître la date du dernier contrôle et sa validité.
3. En l'absence de contrôle récent, demander une visite au SPANC suffisamment en amont de la vente prévue.
4. En cas de non-conformité, faire établir des devis de mise en conformité pour informer l'acheteur et, si besoin, ajuster le prix de vente.
5. Vérifier que le rapport SPANC figure bien dans le dossier de diagnostic technique transmis avant la signature.

Un point mérite d'être répété car il change la démarche pour beaucoup de vendeurs : chercher un diagnostiqueur pour l'assainissement individuel n'a pas de sens, la démarche passe par le SPANC de la commune, pas par un professionnel indépendant.

Contrôle périodique et contrôle "spécial vente" : ne pas confondre les deux

Beaucoup de vendeurs se demandent si le dernier contrôle SPANC suffit pour la vente. La règle tient en une date : le rapport doit avoir moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte authentique. Le contrôle périodique, lui, suit une fréquence fixée par chaque commune dans son règlement de service, sans dépasser 10 ans, et le contrôle réalisé pour une vente peut être facturé selon un tarif distinct, comme à Versailles Grand Parc ou à Grand Chambéry. Un rapport périodique peut donc être trop ancien pour la transaction : demandez au SPANC, dès la mise en vente, la date du dernier rapport et, s'il aura plus de 3 ans à la date prévue de l'acte, un nouveau passage.

1. Contacter le SPANC de la commune (formulaire en ligne ou courrier) en précisant qu'il s'agit d'une vente, pas d'un contrôle de routine.
2. Demander confirmation écrite que le rapport existant est valable pour la transaction, ou obtenir un rendez-vous pour un nouveau passage.
3. Prévoir l'accès physique aux regards et à la fosse le jour du rendez-vous : un accès obstrué par une terrasse ou une plantation peut obliger à reporter la visite.
4. Demander dès le premier contact le délai d'envoi du rapport écrit après la visite, ce délai n'étant pas garanti identique d'un SPANC à l'autre.

C'est le vendeur qui prend en charge cette démarche : d'après service-public.fr, il contacte le SPANC de sa commune pour convenir du rendez-vous, puis intègre le rapport au dossier de diagnostic technique remis à l'acheteur.

Non-conformité : les deux façons dont la négociation se règle en pratique

Quand le rapport SPANC signale une non-conformité, la question qui se pose concrètement est de savoir qui finance les travaux et à quel moment. Deux montages reviennent le plus souvent chez les notaires :

Le choix entre les deux dépend surtout de la confiance entre les parties et de la précision du devis obtenu avant la signature : plus le devis est approximatif, plus le séquestre protège l'acheteur.

Deux pièges reviennent régulièrement sur ce sujet :

• Un vendeur qui déclare une installation conforme de mémoire plutôt que sur la base du rapport SPANC réel, ce qui expose à un litige une fois la vente signée si l'acheteur découvre l'écart.
• Une banque qui, lors de l'instruction du prêt de l'acheteur, tient compte du coût de mise en conformité annoncé et ajuste le montant financé, ce qui peut retarder la signature si le devis n'est pas fourni assez tôt dans le processus.