DPE F ou G, le calendrier d'interdiction de louer

Ce qu'il faut savoir tout de suite

Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, ni en signature d'un nouveau bail ni en reconduction d'un bail existant, selon le calendrier publié par service-public.fr. Le DPE F suivra le même sort à partir du 1er janvier 2028. Un bail déjà signé avant ces dates n'est pas rompu automatiquement, mais il devient impossible de le renouveler ou de relouer le même logement sans avoir fait sortir le bien de la classe interdite.

Le calendrier complet d'interdiction de location

Ce calendrier a été construit classe par classe, avec des échéances étalées dans le temps. Il concerne la location, pas la vente : un logement classé G peut toujours être vendu.

Ces échéances sont celles communiquées par service-public.fr au moment de la rédaction. Ce calendrier a déjà fait l'objet de discussions et d'ajustements ces dernières années, notamment sur les modalités d'application pour les logements en copropriété engagés dans des travaux collectifs. Avant de s'engager sur une stratégie à plusieurs années, vérifier la version à jour du calendrier sur service-public.fr reste le réflexe le plus sûr.

Qui est concerné, et dans quels cas précis

• Nouveau bail : impossible de signer un bail sur un logement classé G aujourd'hui, ou classé F à partir de 2028.
• Renouvellement ou reconduction : un bail en cours sur un logement classé G ne peut pas être reconduit tacitement ni renouvelé.
• Bail déjà en cours : le locataire actuel n'est pas expulsé, le contrat continue jusqu'à son terme normal.
• Colocation et meublé : les mêmes règles s'appliquent, la classe DPE du logement compte, pas le statut du bail.
• Vente : aucune interdiction, mais le dossier de diagnostic technique, qui inclut le DPE, doit être annexé à la promesse ou à l'acte de vente, selon le code de la construction.

Le cas particulier de l'audit énergétique

Pour la vente d'un logement classé F ou G, un audit énergétique est exigé en complément du DPE, selon l'ADEME. Cet audit va plus loin que le DPE : il propose un scénario de travaux avec un ordre de priorité, utile aussi pour un bailleur qui prépare une rénovation avant relocation.

Dans quel ordre agir

Face à un logement classé F ou G, l'ordre des étapes compte autant que les travaux eux-mêmes. Se lancer dans des travaux sans diagnostic préalable fait souvent dépenser au mauvais endroit.

1. Vérifier la fiabilité du DPE actuel. Un DPE de plus de quelques années, ou réalisé avant la réforme de la méthode de calcul, peut classer un logement plus mal qu'il ne l'est réellement. Le DPE reste valide dix ans, source service-public.fr, mais sa fiabilité dépend de la méthode utilisée au moment où il a été établi.
2. Commander un audit énergétique ou un diagnostic détaillé. Il hiérarchise les postes de travaux : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries. Sans cette hiérarchie, on risque de changer les fenêtres avant d'isoler la toiture, alors que l'ordre inverse rapporte généralement plus de points de classe.
3. Faire établir plusieurs devis de travaux sur les postes identifiés comme prioritaires par l'audit.
4. Vérifier les aides disponibles avant de signer un devis : les montants et conditions évoluent régulièrement, le point à jour se trouve sur service-public.fr et auprès de l'ANAH.
5. Refaire un DPE après travaux pour obtenir la nouvelle classe énergétique et pouvoir relouer ou reconduire le bail.

Combien coûtent les travaux, en ordre de grandeur

Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur observés sur le marché, pas un tarif officiel. Ils varient fortement selon la surface, l'état du bâtiment et la région.

Ces fourchettes bougent selon le diagnostiqueur, la surface du logement et la région. Demander plusieurs devis reste le seul moyen de savoir ce qu'un chantier précis coûtera réellement.

Bien choisir le diagnostiqueur

Le DPE, comme l'audit énergétique, doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. Vérifier ce point avant de commander une prestation évite un diagnostic invalide, donc inutilisable pour lever une interdiction de louer.

• Demander le numéro de certification et le nom de l'organisme certificateur.
• Vérifier que la certification couvre bien le DPE ou l'audit énergétique, ce sont parfois deux certifications distinctes.
• Se méfier d'un devis anormalement bas par rapport aux autres, un DPE réalisé trop vite manque souvent de mesures sur site.

Que risque un bailleur qui loue malgré l'interdiction

Un locataire dans un logement classé G peut invoquer la non-décence du logement, y compris devant le juge, pour demander sa mise en conformité. Selon les critères de décence documentés sur service-public.fr, la performance énergétique du logement en fait désormais partie. Le juge peut alors imposer des travaux ou une réduction du loyer jusqu'à leur réalisation. Pour un bailleur, le risque n'est donc pas seulement administratif, il est aussi contractuel et financier sur toute la durée du bail.

Le cas des logements en copropriété

Quand l'isolation ou le chauffage collectif relèvent des parties communes, le calendrier individuel du bailleur dépend du calendrier collectif de la copropriété : les travaux touchant ces éléments doivent d'abord être votés en assemblée générale. Un bailleur seul ne peut pas toujours accélérer ces travaux, il a intérêt à se rapprocher du syndic le plus tôt possible plutôt que d'attendre l'échéance.

Ce qui ne change rien à l'interdiction

Quelques idées reçues circulent sur ce sujet, autant les écarter tout de suite.

• Baisser le loyer ne lève pas l'interdiction : un logement classé G reste interdit à la location même à un tarif très bas.
• Un bail meublé n'échappe pas à la règle, la classe DPE du logement s'applique quel que soit le statut du bail.
• Un arrangement à l'amiable avec le locataire actuel ne remplace pas des travaux, il ne fait que retarder le problème jusqu'au départ du locataire.

Combien de temps faut-il réellement pour sortir un logement de l'interdiction

Le calendrier réglementaire donne une date butoir, mais il ne dit rien du temps que prend le parcours pour y échapper. En pratique, l'enchaînement des étapes s'étale sur plusieurs mois, rarement moins de trois.

Pour une copropriété, il faut ajouter le délai de convocation d'une assemblée générale, qui se tient au mieux une fois par an sauf urgence justifiée. Un bailleur qui découvre son classement G en fin d'année civile peut donc perdre plusieurs mois de loyers avant même le premier coup de marteau.

Louer, vendre ou attendre : le calcul à faire avant de se décider

Face à un logement classé F ou G, trois options concurrentes se posent, et le choix dépend d'un calcul économique plus que d'une préférence.

• Rénover puis relouer : coût des travaux avancé par le bailleur, compensé sur plusieurs années par le loyer retrouvé et une meilleure valeur du bien.
• Vendre en l'état : les logements classés F ou G se négocient en général avec une décote, souvent citée entre 5 et 15 % selon la région et la tension du marché local.
• Laisser le bien vacant en attendant : cette option cumule la perte de loyer et l'absence de tout revenu compensateur, c'est l'option la plus coûteuse dans la durée.

Le critère qui tranche est souvent la nature des travaux nécessaires. Si l'essentiel dépend de parties communes en copropriété, le bailleur ne maîtrise pas le calendrier et la vente en l'état devient une option plus réaliste que l'attente. Si les travaux relèvent des parties privatives, chauffage individuel ou fenêtres, le bailleur garde la main et la rénovation redevient compétitive face à la décote de vente.