Diagnostics obligatoires à la location : le guide complet

Les diagnostics obligatoires pour mettre un logement en location

Avant de signer un bail, le propriétaire doit réunir un dossier de diagnostics techniques et le remettre au locataire. Le nombre de documents varie selon l'âge du bâtiment et sa localisation, mais six diagnostics couvrent la quasi totalité des situations locatives. Ces obligations s'appliquent aussi bien à une location vide qu'à une location meublée, sans distinction liée au mobilier.

Chaque diagnostic répond à une question précise que se pose implicitement tout futur locataire :

• Le DPE indique la consommation énergétique du logement, classée de A à G, et donne une idée du montant des futures factures de chauffage.
• L'ERP signale si le logement se trouve dans une zone exposée à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou radon.
• Le CREP vérifie la présence de plomb dans les peintures, un risque essentiellement lié aux bâtiments anciens.
• Les diagnostics gaz et électricité contrôlent la sécurité des installations intérieures lorsqu'elles ont vieilli.
• Le diagnostic amiante des parties communes concerne les immeubles collectifs anciens, pour le compte du syndic plutôt que du bailleur individuel.

Un septième document, la mention de la surface habitable, est souvent exigé par les assureurs et les agences même lorsqu'il n'est pas strictement obligatoire pour toutes les locations : autant l'inclure dans le dossier pour éviter une contestation ultérieure.

Dans quel ordre procéder

1. Identifier l'âge et la localisation du bien : année de construction, zone de risques, ancienneté des installations de gaz et d'électricité.
2. Contacter un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac et demander un devis groupé pour l'ensemble des diagnostics nécessaires.
3. Faire réaliser les diagnostics avant la mise en ligne de l'annonce, pour pouvoir joindre le DPE dès la publication.
4. Constituer le dossier de diagnostic technique (DDT) en réunissant tous les rapports.
5. Annexer le DDT au bail au moment de la signature.
6. Suivre les échéances et renouveler les diagnostics périmés avant chaque nouvelle location du même logement.

Combien coûtent les diagnostics pour une location

Les prix suivants sont des ordres de grandeur observés chez des diagnostiqueurs indépendants, pas des tarifs officiels : ils varient selon la région, la surface du logement et le nombre de diagnostics regroupés dans un même rendez-vous.

Regrouper les diagnostics chez un seul prestataire, lors d'un unique rendez-vous, reste généralement l'option la plus économique : le diagnostiqueur facture souvent moins cher pour un pack que pour des interventions séparées.

Qui doit payer et qui doit fournir le dossier

C'est le bailleur qui doit faire réaliser et payer l'ensemble des diagnostics, puis les annexer au bail. Le locataire ne doit jamais régler directement le diagnostiqueur ni avancer ces frais, même temporairement.

Que risque le bailleur en cas de dossier incomplet ou périmé

Un dossier incomplet ou un diagnostic périmé expose le bailleur à un litige avec le locataire. Les conséquences exactes, qui peuvent aller d'une mise en demeure à une action en responsabilité, dépendent du diagnostic manquant et de la situation : mieux vaut se référer à service-public.fr pour connaître le détail applicable à chaque cas plutôt que de se fier à une règle générale.

• Un DPE absent ou périmé empêche la publication régulière de l'annonce.
• Un CREP positif non signalé peut engager la responsabilité du bailleur en cas d'intoxication.
• Un diagnostic gaz ou électricité manquant complique toute démarche en cas de sinistre lié à l'installation.

Comment choisir son diagnostiqueur

Le choix du professionnel conditionne la validité juridique du dossier. Quelques critères permettent d'écarter les prestataires peu sérieux.

• Certification en cours de validité, délivrée par un organisme accrédité par le Cofrac : c'est la garantie que le diagnostiqueur a été évalué et contrôlé selon un référentiel reconnu.
• Assurance responsabilité civile professionnelle à jour, à demander explicitement avant la prestation.
• Indépendance : le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien direct ou indirect avec l'agence, le bailleur ou une entreprise de travaux qui interviendrait ensuite sur le bien.
• Devis détaillé, diagnostic par diagnostic, plutôt qu'un forfait flou.
• Délai de remise du rapport annoncé clairement, en général de quelques jours.

Vérifier la certification d'un diagnostiqueur avant de signer un devis reste le réflexe le plus simple pour éviter un dossier contestable au moment de la location.

Cas particuliers à connaître

Le dossier de diagnostic technique, rappelons le, est également annexé à la promesse ou à l'acte de vente lorsque le bien change de propriétaire, selon le code de la construction : un bailleur qui vend son bien loué devra donc s'assurer que le dossier reste à jour pour les deux usages.

Le DPE, document central de l'annonce

Le DPE occupe une place particulière dans le dossier : sa classe énergétique, de A à G, doit apparaître directement dans l'annonce de location, sur les portails immobiliers comme sur une vitrine d'agence. Un logement classé F ou G attire généralement moins de candidatures et suscite plus de questions sur le montant des charges de chauffage, ce qui pousse certains bailleurs à réaliser des travaux avant de relouer plutôt qu'à se contenter du diagnostic seul.

Sa durée de validité de dix ans, fixée par service-public.fr, en fait le diagnostic le plus facile à oublier : un DPE réalisé juste avant un premier bail peut très bien arriver à échéance au milieu d'un second ou d'un troisième locataire, sans qu'aucune alerte ne soit envoyée automatiquement au bailleur. Noter la date d'échéance dans un agenda, au même titre qu'une date de renouvellement d'assurance, évite la mauvaise surprise au moment de relouer.

Documents complémentaires souvent demandés

En plus des diagnostics techniques à proprement parler, certains documents gravitent autour du dossier sans en faire juridiquement partie dans tous les cas, mais reviennent fréquemment dans les demandes des agences, des assureurs ou des locataires eux mêmes.

Ces documents ne remplacent aucun des six diagnostics obligatoires, mais un dossier qui les inclut rassure généralement plus vite un locataire hésitant, et limite les allers retours de questions avant la signature.