Bail commercial : quels diagnostics fournir et qui doit les réaliser

Quels diagnostics faut-il annexer à un bail commercial ?

Selon le site de conseil juridique Captain Contrat (page mise à jour le 10 décembre 2025), trois diagnostics doivent être annexés au bail commercial : le DPE, l'amiante et l'ERNMT, c'est-à-dire l'état des risques, souvent abrégé en ERP. Chacun a toutefois son propre critère : le DPE concerne tout bâtiment clos et couvert, résidentiel ou non, tandis que l'amiante vise les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997.

Le ministère de la Transition écologique rappelle que le bailleur fournit le dossier de diagnostic technique à la signature ou au renouvellement d'un contrat de location. Le renouvellement compte donc autant que la première signature : un bail reconduit sans dossier à jour pose le même problème qu'un bail neuf sans dossier.

Les diagnostics d'un logement ne s'appliquent pas tous à un local d'activité. Le tableau ci-dessous situe les principaux repères.

Diagnostic	Local concerné	Validité ou repère	Qui doit le fournir ou le réaliser
DPE	Tout bâtiment clos et couvert, résidentiel ou non	10 ans	Bailleur
Amiante	Immeubles bâtis	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Bailleur
État des risques (ERP)	Local mis en location	Six mois, à renouveler à chaque nouvelle mise en location	Bailleur
Plomb (CREP)	Bâtiments d'habitation construits avant 1949	Baux mixtes uniquement, en pratique	Bailleur, à ses frais

Le DPE est-il obligatoire pour un local commercial ?

Oui. Le ministère de la Transition écologique précise que le DPE concerne tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, quel que soit son usage, résidentiel ou non. Un local commercial entre donc dans le champ du DPE.

Le ministère indique aussi que la validité d'un DPE est de 10 ans. Pour un local déjà diagnostiqué, la date inscrite sur le document dit si ce délai est encore en cours ou s'il est écoulé.

Le cabinet SWIM Legal (page datée du 6 octobre 2026) indique que, depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE n'est plus seulement informatif, ce qui le rend opposable au preneur. Le bailleur ne peut donc plus le traiter comme une simple formalité à joindre au dossier.

Un mauvais DPE interdit-il de louer un local professionnel ?

Non. Le magazine SeLoger (article du 21 avril 2025) indique qu'il n'existe pas d'interdiction de louer un local commercial en raison d'un DPE faible. Les interdictions de location des passoires énergétiques visent le résidentiel.

Une mauvaise classe n'est pourtant pas anodine : le DPE étant opposable au preneur, il pèse davantage qu'un simple document d'information. Pour un local qui sert aussi d'habitation, le raisonnement change : renseignez-vous alors sur les règles propres au logement, détaillées dans le calendrier d'interdiction de louer les DPE F et G.

Quand le diagnostic amiante s'impose-t-il ?

Le diagnostic amiante vise les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, selon le ministère de la Transition écologique. Le critère retenu par le ministère est la date de délivrance du permis de construire : retrouvez-la avant de décider si ce diagnostic doit figurer au dossier.

Les cas dans lesquels le diagnostic amiante est obligatoire sont détaillés dans l'article sur les cas d'obligation du diagnostic amiante.

Combien de temps l'état des risques reste-t-il valable ?

Le cabinet AGN Avocats (article du 18 juillet 2024) précise que l'état des risques n'est valable que six mois et doit être renouvelé à chaque nouvelle mise en location.

Cette durée est courte comparée aux 10 ans du DPE. Un bailleur qui a diagnostiqué son local il y a longtemps peut conserver un DPE valable, mais devra presque toujours refaire l'état des risques pour un nouveau bail. Anticipez-le dans le calendrier de signature, sans attendre la veille du rendez-vous chez le notaire ou l'avocat.

Le plomb concerne-t-il un bail commercial ?

Rarement. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne, selon le ministère de la Transition écologique, les bâtiments à usage d'habitation construits avant 1949, donc, en pratique, seulement les baux mixtes qui incluent une partie logement. Il est réalisé aux frais du bailleur.

Un commerce en rez-de-chaussée avec un appartement au-dessus, dans un immeuble ancien, peut ainsi entrer dans ce cas. Les modalités du constat sont expliquées dans l'article consacré au CREP en pratique.

Qui doit réaliser les diagnostics, et qui paie ?

Captain Contrat indique que la réalisation des diagnostics incombe au bailleur, qui est seul responsable en cas d'oubli. Le locataire n'a donc pas à les faire réaliser ni à en répondre.

Le ministère de la Transition écologique ajoute, pour le CREP, qu'il est établi aux frais du bailleur nonobstant toute convention contraire, c'est-à-dire même si le bail prévoit autre chose.

Côté budget, SeLoger (article du 21 avril 2025) indique qu'un DPE classique coûte entre 100 et 250 €, alors qu'un DPE tertiaire peut dépasser 1 000 € selon la surface et l'usage. L'écart tient à la taille du local et à son activité. Le prix des autres diagnostics varie d'un professionnel à l'autre : demandez un devis détaillé, en précisant la surface et l'usage. Pour situer les ordres de grandeur d'un DPE, consultez le guide sur le prix d'un DPE.

Que risque un bailleur qui oublie un diagnostic ?

Le cabinet AGN Avocats indique que le bailleur qui n'annexe pas l'ensemble des diagnostics s'expose à une amende. Le risque ne s'arrête pas là : selon Captain Contrat, le locataire peut saisir la justice pour obtenir la résolution du bail ou une baisse de loyer.

Pour un commerçant installé, une résolution du bail est une menace sérieuse sur l'activité, et pour le propriétaire, une baisse de loyer pèse sur la rentabilité du local. Un dossier complet à la signature évite ces situations.

Dans quel ordre agir avant de signer ?

1. Listez les documents existants : DPE antérieur, rapport amiante, ancien état des risques. Notez leurs dates.
2. Repérez ce qui est périmé : un DPE a une validité de 10 ans, l'état des risques seulement six mois.
3. Retrouvez la date du permis de construire de l'immeuble pour savoir si l'amiante s'applique (permis délivré avant le 1er juillet 1997).
4. Contrôlez la certification du professionnel : le ministère rappelle que les diagnostiqueurs doivent détenir un certificat de compétence délivré par un organisme de certification, et recommande d'en vérifier la validité avant de commander. La marche à suivre est décrite dans le guide pour vérifier la certification d'un diagnostiqueur.
5. Demandez plusieurs devis en précisant surface, usage et date du bail.
6. Annexez le tout au bail, en commandant l'état des risques en dernier pour qu'il soit le plus récent possible.

Pour trouver un professionnel proche du local, parcourez l'annuaire des diagnostiqueurs par département, puis affinez par commune.